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江苏省首单CMBS破冰 2017年累计发行624亿

日期:2018-01-17 14:43:11编辑作者:申博

近日,“东兴企融-金盛河西江东门广场资产支持专项计划”在上海证券交易所获批。这意味着,江苏省首单商业房地产抵押贷款支持证券项目(CMBS)得以破冰。

在此之前,CMBS基本集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市。多位接受21世纪经济报道记者采访的业务及分析人士表示,2018年将有更多二线城市的商业物业作为基础资产被打包入池发行CMBS。

“在浙江,银泰集团的‘杭州湖滨银泰资产支持专项计划’也在推进中。”上海某券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者表示,目前“一线城市CMBS已经很火了,产品优势也已经逐步体现,二线城市正逐步在落地开花。”

联合信用评级有限公司研究总监许余洁对记者称,从已完成的CMBS项目来看,“主要是一线城市高级别主体和优质资产,但对应的投资收益相应不是很高。随着时间的推移,CMBS投资人和市场转向青睐中等主体和强资产的项目。挖掘二线城市的优质资产已成为趋势。”

折扣率略低于平均水准

21世纪经济报道记者获得的产品说明书显示,上述CMBS产品发行方为南京金盛国际市场经营管理有限公司(下称“金盛国际”),该计划管理人为东兴证券,入池资产“金盛国际江东门广场”位于南京的河西核心商务区;经戴德梁行评估,该资产评估值为29.04亿元。

该笔CMBS的拟发行规模为17.3亿元,期限18年,其中优先级为16.3亿元,优先级折扣率约为5.6折。

“从已发行的CMBS来看,折扣率平均水平在6折左右。”前述上海券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者分析,该笔CMBS优先级折扣率略低于平均,“可能考虑到江苏省内的物业资产首次发行CMBS,所以折扣率相对较低,从而提升产品的吸引力。”

东兴证券债券业务二部总经理刘宸宇对21世纪经济报道记者表示,在全国家居建材行业中,金盛国际江东门广场的投资回报率、出租率、租金单价均居前列,这是该笔CMBS获批的关键原因。此外,这也是家居建材行业的首批CMBS,此前家居建材行业龙头企业红星美凯龙在此领域亦有突破。

刘宸宇续称,相较于REITs,CMBS不涉及资产出让,主要依托于抵押权设立,从而省去了融资方的额外税费,因此CMBS成为众多持有商业地产的大型集团的优先选择。

金盛集团副总裁柳卉对21世纪经济报道记者表示,金盛集团目前在北京、上海、南京、武汉等一二线城市运管超过300万平方米的自持型家居建材卖场和百货商场,本单CMBS是金盛集团与东兴证券达成战略合作后在融资方向上的战略转型,“未来还将推出2-3单,甚至更多CMBS产品。”

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